千亿泰禾拟引战投解资金困局 或导致公司控制权变更

不是每一家房企都是幸运儿,这场突如其来的疫情,加速了房地产行业“大鱼吃大鱼”的进程,继融创收购万达、世茂房地产收购福晟后,又一场实际并购规模达数百亿元的“世纪交易”已在谈判中。

5月13日晚间,泰禾集团发布了五则公告,核心是公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。这几则公告透露两个重要信息,引入战投的代价可能是公司实际控制人黄其森让出控制权,新股东主业可能是房地产。

“客观地说,泰禾集团的基本面还是不错的,债权债务干净,没有表外债务永续债的坑。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,若没有被逼债,可能不会走到这一步。

新股东主业或是地产

若成功获取泰禾集团的控制权,意味着拿到了恒大、万达等一批行业巨头梦想着回也回不去的A股上市平台。对于这个入场者,据泰禾集团公告披露,此次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务,本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。外界传言称,或许是一家带有国资背景的世界500强企业。

按照泰禾集团停牌前后股价计算,投资者若通过二级市场取得控制权,将支付30多亿元,加上负债,新股东要付出的实际成本可达数百亿元。不难看出,这将又是一场房地产行业的“世纪并购交易”。

截至2019年底,泰禾集团的有息负债水平从2018年底约1380亿元下降至960亿元,同比下降约30%;净负债率243。76%,下降约140个百分点,杠杆率下行趋势明显,但其资金链紧张问题确实由来已久。

四五年前,泰禾集团开始发力,“南征北战”扩充土地储备,迅速升至TOP30。但2017年拿的一批高价地为其埋下了隐患,当2018年楼市进入深度调整期时,因定位做4亿中产阶级的生意,泰禾的高端项目周转过慢,资金问题浮出水面,金融机构对其资金状况担忧加剧。

为了回笼资金,黄其森的第一步战略是缩减投资,近一年多几乎没有拿地;第二步是卖项目,从2018年末到2019年,泰禾集团陆续出售十多个项目,总回款超过百亿元;第三步是引入战投。有消息人士称,从去年下半年计划引入战投到现在,真正有实质性动作的谈判都集中在这两个月。

房企格局加速生变

事实上,随着地产行业的起起伏伏,险资入股、房企间的收并购动作频繁,但在资产变现的过程中,收购方多多少少难以解决一些历史遗留问题。

在这一方面,从泰禾集团公开的股权结构来看,相对简单。目前,泰禾投资、黄其森夫人叶荔、黄其森妹妹黄敏为一致行动人关系,共持有泰禾集团62.54%的股份。因此,黄其森在泰禾有绝对话语权。从资产价值来看,泰禾所有项目布局在一、二线城市,可售货值超过4000亿元,且拿地早、地价低,利润空间大,是房企在疫情下重回一、二线战场想吞下的“肥肉”。

仅就2020年来看,泰禾集团可售货值达到2500亿元,以60%的去化率计算,其带来的现金流规模也将在千亿元量级。有消息人士表示,若新股东主营地产业务本身也过硬,能补强“短板”,泰禾的巨额货值得到盘活,其收益也会有保证。

值得关注的是,从整个行业发展轨迹来看,在TOP20房企中,不乏引入战投缓解资金难题后,轻装上阵的先例。2015年,中国平安成为碧桂园第二大股东,中交入主绿城中国成为第一大股东;2018年,中国平安先后两次入股华夏幸福,成为其第二大股东,助力其探索商业地产新业务,这类先例并不少见。

“仔细研究排名TOP10或TOP20的房企,六成以上有国企央企背景,到了TOP10甚至TOP5这个现象更加明显。”同策集团首席分析师张宏伟向《证券日报》记者表示,对于排名TOP20的房企来讲,规模越大门槛也就越高,尤其民营房企要想新进入TOP10或者突破TOP5,难上加难。这背后折射出一个现象,大牌的民营房企想要生存发展,要找个国资背景企业当靠山。

在张宏伟看来,“中交+绿城”即是上述模式的现实版。他表示,从以前房地产领域几场“世纪交易”对行业的冲击来看,经过对收并购资产的消化和释放后,可能会影响到TOP10甚至TOP5房企市场格局的变化。(记者 王丽新)

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